Immobilier locatif : avantages et risques
Investir dans l’immobilier locatif, présente un certain nombre d’avantages mais comme tout investissement, il comporte aussi des risques sur lesquels il ne vaut mieux pas fermer les yeux. Car, bien que la logique d’acquisition et de mise en location reste théoriquement simple, il est important de prendre le temps de réfléchir et d’examiner les divers aspects de ce type d’investissement.
Immobilier locatif: les avantages de l’investissement
- Première observation : le secteur de l’immobilier locatif est un marché ouvert et accessible à tous.
- Il est possible de demander un prêt immobilier pour acquérir un bien destiné à la location.
- Avec des rentrées d’argent régulières, cette activité devient bien souvent prospère sur le long terme.
- Les recettes des revenus locatifs permettent l’épargne pour commencer à préparer sa retraite.
- Passé le délai de location obligatoire et le prêt remboursé (généralement sur 15 à 20 ans), l’on peut faire du bien immobilier, sa résidence secondaire ou décider de le vendre (si les fluctuations du marché sont proprices à la vente, le bien a ainsi des chances d’occasionner une plus-value lors de la revente).
- Un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine qui pourra ultérieurement être légué à son ascendance ou sa descendance.
- Acheter dans l’ancien est souvent moins cher à l’achat et rentable sur la durée (notamment après travaux, le bien peut créer une plus-value après revente).
- Acheter dans le neuf permet de se prémunir des travaux de rénovation (d’ailleurs, si le bâtiment a récemment été construit, il dispose d’une garantie décennale attestée par le constructeur). De plus, acheter dans le neuf occasionnent des frais d’acquisition relativement faibles (entre 2 à 3%) tout en permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.
Immobilier locatif: les risques de l’investissement
- Les travaux, les malfaçons, et le vice caché sont les trois principaux risques auxquels l’investisseur peut être exposé. Non seulement, ils peuvent s’avérer coûteux en argent, mais en plus, demander du temps. Ce pourquoi il est essentiel de bien s’informer auprès du propriétaire sur la densité des travaux à réaliser, voir de procéder à un constat complet de l’état des lieux par un professionnel pour ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la mise en location.
- Il faut s’assurer de la rentabilité du bien en calculant le revenu brut (hors charges) et le revenu net (avec charges) tout en déduisant le montant des travaux. Autrement, le bien pourra présenter des risques de non rentabilité.
- Les risques de vacance doivent également être pris en compte, notamment si le montant du loyer se situe au dessus de la marge proposée sur le marché, ou si l’emplacement du bien n’est pas propice à la demande par manque d’attractivité économique.
- Dans le même temps, il faut observer qu’un loyer pas assez élevé par rapport au type de bien loué, peut engendrer une baisse des revenus locatifs rendant le prêt immobilier, difficile à rembourser. Là encore, il y aura lieu de calculer la rentabilité du bien avant de l’acquérir.
- Les risques d’impayés ne sont pas non plus impossibles. Il faudra donc, dans la mesure du possible, savoir aviser: en souscrivant à une garantie locative (l’assurance couvrira les impayés en prélevant entre 1,5 % et 2,5 % des mensualités). Toutefois, les assurances posant des conditions particulières pour accorder une garantie locative, elles ne couvrent pas les loyers impayés dans tous les cas. En effet, pour être couvert, il faut notamment trouver un locataire ou une personne se portant garante en CDI ayant des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer. Or, au vu du climat économique actuel, il peut parfois être difficile de trouver un locataire répondant à tous les critères demandés.