lnvestissement locatif et défiscalisation

Investissement locatif et défiscalisation

L’un des avantages d’acheter dans le neuf, c’est de pouvoir choisir un dispostif de défiscalisation adapté à son projet d’investissement locatif. Il est donc important de sélectionner celui qui correspond le mieux à ses attentes afin de s’assurer de la rentabilité du bien à acquérir.

1. Les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel

Le dispositif Scellier (réservé aux logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012) a été remplacé par le dispositif Duflot en janvier 2013, lui-même remplacé par le dispositif Pinel en janvier 2015 (la loi Pinel présente un ensemble de nouvelles mesures en matière fiscale en vue d’assouplir les dispositions de la loi Duflot).

Ce qui signifie que toute acquisition postérieure au mois de décembre 2014, éligible à la loi Pinel, permet d’obtenir une réduction d’impôts sur les loyers annuels déclarés (revenus fonciers).

Note: Les dispositifs Duflot et Pinel ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 18% si le bien est loué pendant 9 ans, et 21% si le bien est loué pendant 12 ans.

2. Le dispositif Malraux

Mis en place depuis 1962 par le ministre de la culture de l’époque, André Malraux, ce dispositif est plus de 50 ans après, toujours en vigueur.

Il accorde des réductions d’impôts aux propriétaires-investisseurs désirant rénover des immeubles, destinés ultérieurement à la location.

Ces réductions fiscales peuvent couvrir jusqu’à 22% des frais de rénovation (pour les immeubles situés en zone sauvegardée) et jusqu’à 30% de ceux-ci (pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager).

Pour bénéficier des avantages de ce dispositif, il faut que l’investissement des travaux ne dépasse pas 100 000 euros par an et que l’immeuble soit loué à des particuliers pendant 9 ans minimum.

3. La loi Censi Bouvard

Elle accorde une réduction d’impôt aux investisseurs ayant pour projet d’acheter une résidence de services neuve (maison de retraite, résidence étudiante, résidence de tourisme, etc) ne dépassant pas 300 000€.

Ce type de logement doit être loué meublé à l’exploitant de la structure pendant 9 ans minimum, tout en étant déclaré dans le régime réel.

Principaux avantages du dispositif:

  • Il n’est imposé aucun plafond en ce qui concerne le montant des loyers à fixer.
  • La réduction d’impôt sur le revenu est de 11% hors taxes.
  • Il est possible de récupérer 20% de la TVA si l’on décide de louer le bien pendant 20 ans (s’il est revendu avant, le contribuable devra reverser la partie de la TVA remboursée par le trésor public).

4.Le statut LMPN classique (Location en Meublé Non Professionnel)

Le régime LMPN s’applique aux biens loués en meublé dans une résidence de services (comme vu ci-dessus). Il est attribué aux investisseurs lorsque les recettes générées par les loyers ne dépassent pas 23 000 € par an ou lorsque celles-ci représentent moins de la moitié des revenus globaux. Il donne ainsi droit à une réduction fiscale de 19% (en ce qui concerne la TVA du prix d’achat du bien) et de 11% (en ce qui concerne la réduction d’impôt sur le revenu).

5. Le dispositif Girardin

Dans le but de promouvoir le développement des départements et territoires d’outre-mer, le dispositif Girardin offre des avantages fiscaux lors de l’acquisition d’un logement neuf dans ces régions. La réduction d’impôt sur le revenu varie entre 25% et 50% (parfois plus) selon que le logement soit en location libre, en location intermédiaire ou affecté à l’habitation principale.

A noter que ce dispositif ne sera plus disponible après le 31 décembre 2017.

Note: les dispositifs Robien et Borloo ne peuvent plus être adoptés si l’acquisition du bien a eu lieu après l’année 2009. Les avantages fiscaux y découlant ne peuvent que concerner les biens ayant été acquis entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009.

Pour aller plus loin

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