Les revenus fonciers et les régimes d’imposition

Les revenus fonciers et les régimes d'imposition

Tout investissement locatif en immobilier est censé générer des revenus. La mise en location des logements non meublés (dits, vides) par les propriétaires-bailleurs donnent droit à des revenus locatifs (perception des loyers). Et ces revenus locatifs constituent des revenus fonciers qui doivent par conséquent, faire l’objet d’une déclaration d’impôt.

Quels sont les revenus à déclarer ?

Les revenus à déclarer concernent uniquement les loyers encaissés et éventuelles subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) ou indemnités GRL (pour les propriétaires ayant souscrit au contrat de garantie des risques locatifs). Les justificatifs des charges remis au locataire sont donc exempts de déclaration.

Quel régime d’imposition correspond à mon investissement locatif ?

Les régimes d’imposition prévus à cet effet, sont de deux sortes, à savoir : le régime forfaitaire et le régime réel.

Le régime forfaitaire

Ce régime s’applique aux investissements locatifs générant des revenus fonciers inférieur ou égal à la somme de 15 000€ par an.

Ce qui signifie que si le montant annuel des loyers (hors charges) du logement mis en location ne dépasse pas 15 000 €, le régime forfaitaire s’applique par défaut.

Le montant brut des loyers ainsi évalué devra être mentionné sur la déclaration d’ensemble des revenus cataloguée sous le numéro: 2042.

Ce régime se révèle avantageux lorsque les charges représentent au plus : 30% du loyer. Car, il octroie un abattement de 30% permettant de couvrir travaux et charges. En revanche si les charges représentent plus de 30% du loyer, il sera plus judicieux d’opter pour le régime réel.

Note: Les conditions d’éligibilité au régime forfaitaire excluent parfois les biens ayant droits aux dispositifs de défiscalisation. Il importe donc de bien se renseigner sur les limites d’éligibilité de ce régime.

Le régime réel

Ce régime convient aux investissements locatifs générant des revenus fonciers supérieur ou égal à la somme de 15 000€ par an.

Il permet de déduire les intérêts d’emprunt, et de nombreuses charges liées à la location (honoraires du gestionnaire, assurance, travaux d’entretien et de réparation etc.). Ne sont par contre non déductibles tous travaux de construction, ou d’agrandissement.

  • Si le montant des charges est inférieur au montant des loyers, la balance des revenus fonciers montre un résultat positif: les revenus fonciers seront donc ajoutés à vos autres revenus (salaire, etc.) avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu.
  • Si le montant des charges dépasse le montant des loyers, la balance des revenus fonciers montre un résultat négatif: ce déficit sera alors prélevé de vos autres revenus (revenu global) dans la limite de 10.700 €. Cette opération permettra ainsi de réduire votre impôt sur le revenu.

L’ensemble des revenus fonciers à déclarer devra ainsi être précisé sur une déclaration annexe à la déclaration d’ensemble des revenus 2042, ayant pour numéro de référence : 2044 ou 2044 spéciale (si l’on bénéficie d’avantages fiscaux prévus par les dispositifs de défiscalisation).

Note: L’éligibilité aux régimes d’imposition n’est pas statique, dans la mesure où le niveau des revenus fonciers peut basculer d’une année à l’autre. Ainsi les revenus fonciers ne dépassant pas 15 000€ peuvent dépasser les 15 000€ l’année suivante et être éligibles au régime réel, et vice-versa.

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