Lorsqu’un investisseur décide de se lancer dans l’immobilier locatif, une question clé se pose : faut-il louer un logement vide ou meublé ? Chaque option présente des régimes fiscaux distincts et des dépenses spécifiques. Il est essentiel de bien évaluer les avantages et les inconvénients liés à chaque type de location pour choisir judicieusement.
Le coût de l’investissement
Opter pour un logement meublé nécessite des dépenses initiales plus conséquentes. Selon la loi Alur de 2014, un logement meublé doit être « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». Voici quelques éléments essentiels à prévoir :
- Système de chauffage et eau potable
- Sanitaires en intérieur ou en extérieur
- Lit, table, chaises, espaces de rangement
- Réfrigérateur et plaques de cuisson
Des diagnostics supplémentaires, comme ceux concernant l’amiante ou la performance énergétique, sont requis pour chaque locataire entrant. La gestion de ces installations et démarches peut parfois être perçue comme déséquilibrée en faveur des locataires à cause des réglementations actuelles.
La vacance locative et les frais de fonctionnement
Les baux pour logements meublés sont plus flexibles avec une durée minimale d’un an, ou de neuf mois pour les étudiants, tandis que les logements vides s’engagent pour au moins trois ans. Cette flexibilité peut aussi induire plus de périodes de vacance locative. En revanche, les loyers des logements vides offrent une régularité appréciable.
Les frais de fonctionnement sont également moindres pour les logements vides, grâce à l’absence de mobilier à entretenir ou remplacer. Ce manque de nécessité d’entretien mène à moins de réparations entre les baux, optimisant ainsi les revenus locatifs.
Le régime fiscal
Les propriétaires de logements meublés bénéficient souvent de loyers 15% à 20% plus élevés que ceux des logements vides comparables, voire davantage pour des biens de prestige. Ils peuvent aussi profiter d’un régime fiscal avantageux grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Avec le régime réel, il est possible de déduire les déficits fonciers et charges des revenus totaux et d’amortir la valeur du bien sans limite de temps. À l’inverse, le régime micro-foncier s’applique par défaut pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros, offrant un abattement fiscal forfaitaire de 30% ; ainsi, seulement 70% des loyers sont imposables.
