Comment calculer sa rentabilité locative ?
Investir dans l’immobilier locatif, c’est bien. Mais c’est encore mieux d’investir en sachant exactement à quoi s’attendre à terme. Le calcul de la rentabilité locative d’un investissement permet de savoir s’il est plus judicieux d’aller dans un sens, ou dans un autre. Il est donc nécessaire, avant de se lancer dans un quelconque investissement de procéder au calcul du rendement auquel l’on peut s’attendre au bout d’une certaine période. Dans cette optique, l’on peut calculer la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges ou la rentabilité nette.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est un taux qui ne prend en compte que les revenus annuels du bien mis en location. Il n’y a pas ici de prise en considération des taxes diverses. Seuls les dépenses engagées pour prendre réaliser l’investissement : le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire et les frais d’agence (si l’on a eu recours à une agence immobilière).
La formule du calcul est la suivante :
Loyer mensuel X 12 mois X 100 / Prix d’acquisition du bien
Ce taux de rentabilité n’est qu’une estimation globale qui ne renvoie pas un rendement fidèle à la réalité. Il s’agit plus d’un outil marketing que d’un outil de calcul précis. Pour un calcul de rentabilité locative plus précis, il faut prendre en compte les frais et les charges de gestion locative.
La rentabilité nette de frais et charges
La rentabilité nette de frais et charges se calcule en prenant en compte toutes les charges liées à la possession mais également à la gestion de la location. Le calcul devra calculer la taxe foncière, les assurances, les travaux d’entretien courant et, dans certains cas les charges de copropriété (en particulier dans les appartements).
De plus, il faudra évaluer le taux d’occupation du logement pour prendre en compte les potentielles carences locatives. Pour le calcul général la taxe foncière est évaluée à 8% du montant du loyer annuel, les assurances à 3%, et les travaux d’entretien à 4%. Mais il est nécessaire de toujours appliquer les taux propres à chaque cas. A noter que le taux d’occupation est généralement compris entre 70% et 97% en fonction des logements.
La formule du calcul est la suivante :
(Loyer mensuel X 12 mois X taux d’occupation X 100) – Taxe foncière – Assurances – Travaux d’entretien – Charges de copropriété / Prix d’acquisition du bien
La rentabilité nette
Encore plus précise que la rentabilité nette de frais et de charge, il est possible de calculer la rentabilité après les impôts. Ce calcul peut être particulièrement complexe étant donné qu’il n’y a pas de formule générale applicable. Le choix du dispositif fiscal de l’investisseur est donc le critère principal.
Bien que le calcul de la rentabilité nette soit extrêmement précis, il n’est utile que si la situation du bailleur ne change en rien. Il ne faut donc pas qu’il y a de fluctuations de ses revenus ou de changement du régime fiscal.
Conclusion
Le calcul de la rentabilité locative est une aide à la décision. Alors que la rentabilité brute est souvent utilisée par les agences immobilières et les vendeurs pour éveiller l’intérêt, la rentabilité nette est une estimation plus précise qui permet d’avoir une compréhension plus proche de la réalité. Toutefois, le calcul de la rentabilité n’est qu’un outil parmi tant d’autres, et il ne faut en aucun cas se baser uniquement sur cet élément pour décider d’investir ou non.