Les obligations du bailleur

Les obligations du bailleur sont désormais régies par la loi Alur (la loi pour l’accès au logement et urbanisme rénové), entrée en vigueur le 27 mars 2014. A la loi du 6 juillet 1989, s’ajoute donc de nouvelles dispositions qu’il incombe de prendre en compte. Elles s’appliquent pour la majorité des investissements immobiliers locatifs.

Les obligations fondamentales

Obligation de louer un bien décent

Le propriétaire-bailleur doit s’assurer de louer un logement décent.

La réglementation en vigueur entend par décent un logement respectant un certain nombre de normes, y allant du confort du locataire.

Ainsi, la surface minimale habitable doit être de 9 m2, la hauteur sous plafond de 2,20 mètres, et le volume habitable doit représenter au moins 20 m3.

Il est également obligatoire pour le bailleur de vérifier (notamment): le niveau de sécurité du logement (rambardes d’escalier, cloison du balcon, etc.), le bon fonctionnement des canalisations, des systèmes de ventilation et de chauffage, les branchements d’électricité et de gaz, etc.

En ce qui concerne la location meublée, la décence s’entend en plus, par la mise en place d’un minimum de mobilier: literie, meubles, et équipement de cuisine.

Obligation d’entretien des lieux

Sont du ressort du propriétaire tous travaux susceptibles de transformer la surface habitable. De plus, si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire a droit à une réduction de loyer.

Le locataire peut quant à lui effectuer des travaux de bricolage qui ne sont pas susceptibles de transformer la surface habitable (les réparations locatives sont détaillées dans un décret en date du 26 août 1987).

Note: le contrat de location peut mentionner d’un commun accord, la réalisation des travaux par le locataire donnant droit en contrepartie à une réduction de loyer pendant la durée de ceux-ci.

Obligation d’information

Avant d’intégrer les lieux, le locataire doit avoir connaissance des éventuels risques auxquels il est exposé : si l’immeuble ou la maison qu’il loue a déjà connu une catastrophe naturelle ou industrielle qui a débouché sur une indemnisation des personnes victimes, l’intensité des bruits extérieurs (si proche d’un aéroport), etc.

Obligation d’accorder au locataire une jouissance totale des lieux

Le propriétaire ne peut en aucun cas conserver le double des clés du logement loué, il en va en effet, de la vie privée du locataire.

Par ailleurs, le locataire a droit à une quittance de loyer et une quittance des charges gratuite.

Nouvelles dispositions notables (instaurées par la loi Alur)

La mise en place du loyer de référence dans les grandes villes

Un loyer de référence sera fixé par arrêté préfectoral chaque année selon les caractéristiques propres au logement qui sont situés dans les grandes agglomérations (localisation géographique, type et superficie du logement, etc.).

Dans le contrat de location, le propriétaire-bailleur devra à présent préciser à cet effet: le loyer de référence et le loyer majoré.

Le montant du loyer dès lors établi, pourra faire l’objet d’une réévaluation lors du renouvellement du bail et ne pourra excéder 20% du loyer de référence.

Un nouveau type de contrat de bail et d’état des lieux

Hormis la précision du loyer de référence dans le contrat de bail (pour les logements situés dans les grandes villes), ce dernier devra également comporter des informations concernant:

la surface habitable du logement
le montant du loyer acquitté par le locataire précédent
la nature et le montant des travaux effectués depuis que le dernier bail est arrivé à terme
le montant du dépôt de garantie (si garantie exigée)
la souscription optionnelle du bailleur à la Garantie Universelle des loyers d’ici 2016
l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information

Quant au contrat type de l’état des lieux, un nouveau modèle sera mis en place pour mieix définir les responsabilités de chaque partie en cas de litige (autant en ce qui concerne l’état des lieux d’entrée que l’état des lieux de sortie).

Autres documents annexes

En plus du contrat de location et celui de l’état des lieux, la loi Alur demande que soit fourni au locataire de nouveaux documents annexes, à savoir:

Le dossier des diagnostics techniques décliné comme suit:
Le diagnostic de performances énergétiques
Le constat de risque d’exposition au plomb
L’état des risques naturels et technologiques
Une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires accompagnée des voies de recours et de conciliation en cas de litige
Les extraits du règlement de la copropriété (si le logement se trouve dans une copropriété)

Conclusion

Pour obtenir d’avantage de détails sur les obligations du bailleur envers le locataire, le site administratif sur le Service Public et le guide conçu à cet effet sur le site du Ministère du Logement donnent accès à une documentation complète des droits et devoirs de chaque partie contractante.