Tout savoir sur l’investissement locatif
Bien souvent, l’investissement locatif se révèle être une solution d’épargne sécurisée qui permet tout au moins de bénéficier d’avantages fiscaux, de se constituer un patrimoine, ou de préparer sa retraite. Elle comporte des avantages et des risques. Pour réaliser des investissements réussis, la règle d’or consiste à prendre en ligne de compte quelques points essentiels, dans la mise sur pied de son projet d’investissement locatif.
Bien se préparer
Avant de se lancer dans toute démarche d’investissement, il faut d’abord avoir une compréhension basique du domaine et des critères importants :
L’emplacement et la superficie du bien : il faut considérer la demande locative de la région pour éviter les risques de vacance du bien locatif.
Note: les statistiques de l’INSEE (l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques) peuvent être d’une précieuse aide pour arriver à déterminer quelle tranche de la population semble dominer une région donnée. De cette manière, l’on parvient plus aisément à répondre aux critères de la demande en investissant dans une superficie idéale.
Définir la finalité de l’acquisition : Il s’agit de savoir si l’on a l’intention de louer le bien et de le revendre par la suite, ou si au contraire l’on compte plutôt le garder pour soi-même ou ses proches, après la durée de location obligatoire dans le but de se constituer un patrimoine. Dans les deux cas, les critères d’acquisition ne seront pas les mêmes.
Décider d’investir dans le neuf ou le vieux: considérer les avantages et les inconvénients de ces deux options, en sachant que seuls les logements neufs donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.
Calculer le budget à prévoir en ce qui concerne les frais d’acquisition annexes au bien : il est ici question des divers frais de notaire, frais d’assurance, diagnostics obligatoires, etc.
Faire estimer le coût des travaux éventuels en vue de déterminer la rentabilité du bien. Ceci est un point particulièrement important dans le cadre des maisons anciennes, où des travaux de rénovation peuvent être nécessaires.
Prendre le temps de se documenter et de se renseigner: avant d’investir, il est nécessaire de considérer tous les aspects qu’exige un investissement locatif en termes de réglementation. Ne pas sous-estimer l’importance des particularités législatives des différentes régions urbaines.
Optimiser la rentabilité de son investissement
La rentabilité est une donnée essentielle de tout investissement. Voici quelques considérations sur l’optimisation de la rentabilité de votre placement immobilier :
Savoir acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché : pour y parvenir, il faut calculer le prix du bien au m2. Le prix au m2 dépend du type, de la superficie et de la localisation du bien (il sera évidemment plus cher dans les régions fortement urbanisées). Ensuite, il y aura lieu de comparer ce calcul au m2 avec le prix de vente proposé par l’agence ou le particulier. Enfin, place aux négociations: il sera question de proposer une réduction de 10% sur le prix de vente pour maximiser ses chances de faire une bonne affaire.
Choisir un dispositif de défiscalisation propre au type de logement acheté : pour alléger la facture de la feuille d’imposition et être couverts lorsqu’il y a éventuellement, des travaux à réaliser. Duflot, Pinel, Malraux, Girardin … La défiscalisation n’est pas obligatoire mais il y a peut-être un dispositif dont vous pouvez bénéficier. Car la fiscalité des revenus fonciers n’est pas anodine.
Entretenir les lieux : une fois mis en location, il est important de ne pas négliger l’état du bien, il en va de la bonne qualité des rapports entretenus avec les locataires. Bien choisir son locataire tout en respectant ses obligations de bailleur s’avère essentiel.
De même, il ne faut pas omettre qu’un investissement locatif demande un temps de gestion considérable (organisation des visites, examen des dossiers des visiteurs intéressés, documents à rassembler en vertu de la réglementation en vigueur, etc.). Le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il est important d’avoir le sens de l’organisation.
Note: Il existe des outils de gestion locative virtuels destinés aux propriétaires et locataires qui permettent de ce fait, de faciliter la gestion des différents documents à établir chaque mois (quittances de loyers, des charges, etc.).
Conclusion
L’ensemble des points soulignés ci-dessus sont ainsi davantage détaillés dans le dossier : investissement locatif qui propose une documentation complète à cet effet. L’on y retrouve les principaux sujets à maîtriser (les régimes d’imposition, les dispositifs de défiscalisation, la rentabilité d’un investissement, les obligations du bailleur, etc.) mais aussi, des conseils pratiques afin d’être mieux éclairé sur ce type d’investissement immobilier. Ce dossier pourra ainsi permettre l’adoption de bons réflexes pour se mettre à l’abri d’un mauvais placement, pouvant conduire au gouffre financier.